En av vår tids största utmaning är att till rimlig hyra erbjuda bostäder till våra unga vuxna. Hittills har de få försök som gjorts i Sverige misslyckats. Alla tycks stå lika handfallna: Byggbolagen kör på i gamla hjulspår, fastighetsägarna känner inget direkt tryck på förändring och kommunerna säljer mark till högstbjudande utan att tänka på hur samhället kommer att se ut om tio år.
Vår bostadsminister, Per Bolund förefaller lika uppgiven. Han konstaterar lakoniskt att han inte heller har någon lösning och tillägger i en intervju: ”Jag önskar att jag hade ett trollspö, men det har jag inte”.
Barn och ungdomar som ställer sig i den kommunala bostadskön i Stockholm kommer att ha passerat åldern ”ung vuxen” innan de får erbjudande om en hyresrätt. Spegelbilden av detta är b l a att drygt var fjärde 25-åring i Stockholm fortfarande bor idag kvar hemma hos sina föräldrar. Detta är inte bara ett problem för ungdomarna utan naturligtvis även för föräldrarna. Man kan säga att direkt och indirekt påverkas runt 500 000 av alla Stockholmare av att de unga förnekas möjligheten att skapa ett eget boende. Situationen är förstås densamma på flertalet orter i Sverige.
Detta kan framstå som en paradox. Det har ju trots allt nyproducerats 350.000 bostäder i Sverige bara under det senaste decenniet. Problemet är att väldigt få – om ens några – har byggts för gruppen unga vuxna (som de har råd med). ”Det har producerats massor av Audi, men alldeles för få Skoda”, som någon uttryckte det.
Varför har det då blivit så fel? Svaret kan sammanfattas i ett ord: Kortsiktighet.
Visst, med ett kortsiktigt perspektiv och synsätt gör naturligtvis alla rätt. Kommunerna värnar sin ekonomi genom att sälja marken till högstbjudande, utan att fundera på hur man bygger ett hållbart samhälle, både ekonomiskt och socialt. Fastighetsbolagen, å sin sida, har inga incitament att tänka långsiktigt och utvärderas eller belönas sällan utifrån hållbarhetskriterier. Fastigheter klassificeras nämligen enligt ”gröna kriterier” först efter det att byggnaden är klar. Detta trots att mer än halva fastighetens klimatpåverkan kan hänföras till byggperioden!
När s. k. gröna obligationer emitteras av ett fastighetsbolag görs det inte heller, från ett riskperspektiv, någon skillnad mellan den gröna och den icke-gröna finansieringen, trots att mer hållbara fastigheter rimligen betingar en lägre risk på längre sikt. I de försök som gjorts så här långt vad gäller bostäder för unga vuxna – t.ex. ”affordable housing” – har man ofta tvingats göra avkall på både gestaltning och material.
Vår uppfattning är att det är helt möjligt att bygga hyresrätter för unga vuxna där hyran är bortåt 25% lägre än vad som krävs i traditionell nyproduktion, detta utan att göra avkall på vare sig hållbarhet eller gestaltning. Till detta krävs inga ”trollspön” och det handlar heller definitivt inte om någon välgörenhet från några intressenters sida!
För den som kan, och orkar, ha ett perspektiv på 15 år faller plötsligt bitarna på plats. Med den längre tidshorisonten följer att avkastningen kan vara lägre i det korta perspektivet för att sedan höjas i ett senare skede. Bygger man med hållbarhet som ledstjärna minskar dessutom de ekonomiska riskerna i form av underhåll och hyresbortfall. Det här sänker i sin tur, både avkastningskravet och finansieringskostnaden.
ALIVE-konceptet (se faktarutan härintill) siktar mot en årlig avkastning för investeraren på runt 10%. Det borde upplevas som attraktivt i en nollräntemiljö där det globalt lär finnas 15 000 miljarder dollar i form av räntepapper med ingen, eller till och med negativ, avkastning.
Slutsatsen är att både behovet av och möjligheten för att skapa bostäder till rimliga kostnader åt våra unga vuxna aldrig varit större. Men det krävs ett nytänkande på många håll och på många nivåer. Det handlar inte minst om att våga förlänga tidsperspektivet. Uppmaningen till både kommunpolitiker och fastighetsbolag blir därför: Tänk om, tänk långsiktigt och gör rätt!
Faktaruta om ALIVE
ALIVE-konceptet har följande programförklaring:
- Bygga bostäder till rimligt pris för unga vuxna i åldern 18-35 år
- Bostäderna ska bygga i trä för att minska klimatpåverkan.
- Hyrorna ska under minst en 15-årsperiod ligga 25% lägre än jämförbara hyror i nyproducerade hyresrätter.
- Finansiering sker via gröna obligationer, på sikt säkerställda med bostäder byggda enligt ALIVE-konceptet.
- I samarbete med Uppsala Universitet och Uppsala kommun ska ALIVE utvärderas och förbättras.
Nätverket ALIVE Bostad består av: SBB Norden, Tengboms Arkitektbyrå, Lindbäcks Bygg och Alive Bostad.
Kontakta oss gärna på info@alivebostad.se